Befindet sich ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück im Nachlass, hängt die Höhe eines Pflichtteilsanspruchs häufig entscheidend vom Immobilienwert ab. Zwischen einer pauschalen Schätzung, einem steuerlichen Grundbesitzwert, einem Maklerpreis und einem belastbaren Verkehrswertgutachten können erhebliche Unterschiede liegen.
Die Kanzlei Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler berät Pflichtteilsberechtigte und Erben in Schwabach und der Metropolregion Nürnberg bei der rechtlichen Einordnung von Immobilienbewertungen. Unsere Beratung und Vertretung im Erbrecht umfasst insbesondere die Prüfung des Bewertungsstichtags, des Wertermittlungsanspruchs und der rechtlichen Aussagekraft vorgelegter Gutachten.
Wenn der Wert einer Nachlassimmobilie streitig ist, sollte zunächst geklärt werden, welcher Stichtag und welcher Bewertungszweck gelten. Erst danach lässt sich beurteilen, ob die verwendete Bewertungsmethode und die zugrunde gelegten Daten passen.
Immobilienbewertung bei Pflichtteil und Nachlass
Immobilienbewertung bei Pflichtteil und Nachlass
Welcher Immobilienwert zählt und wie lässt sich eine fehlerhafte Bewertung überprüfen?
Welcher Immobilienwert zählt und wie lässt sich eine fehlerhafte Bewertung überprüfen?
Für einen gewöhnlichen Pflichtteilsanspruch kommt es grundsätzlich auf den Verkehrswert der Immobilie am Todestag des Erblassers an. Entscheidend ist damit nicht ohne Weiteres der heutige Marktwert, der steuerliche Grundbesitzwert oder ein von einem Beteiligten gewünschter Verkaufspreis.
Kann der Wert nicht zuverlässig aus den vorhandenen Unterlagen abgeleitet werden, darf ein pflichtteilsberechtigter Nichterbe grundsätzlich eine Wertermittlung verlangen. Die Kosten einer auf dieser Grundlage veranlassten Bewertung fallen dem Nachlass zur Last.
Ein Gutachten schafft eine fundierte Berechnungsgrundlage. Es bindet die Beteiligten oder ein später angerufenes Gericht jedoch nicht automatisch.
Kann der Wert nicht zuverlässig aus den vorhandenen Unterlagen abgeleitet werden, darf ein pflichtteilsberechtigter Nichterbe grundsätzlich eine Wertermittlung verlangen. Die Kosten einer auf dieser Grundlage veranlassten Bewertung fallen dem Nachlass zur Last.
Ein Gutachten schafft eine fundierte Berechnungsgrundlage. Es bindet die Beteiligten oder ein später angerufenes Gericht jedoch nicht automatisch.
Welcher Immobilienwert ist beim Pflichtteil maßgeblich?
Welcher Immobilienwert ist beim Pflichtteil maßgeblich?
Der Pflichtteil verschafft dem Berechtigten keinen Miteigentumsanteil an der Nachlassimmobilie. Er ist ein auf Geld gerichteter Anspruch gegen den oder die Erben. Seine Höhe richtet sich nach dem Wert des bereinigten Nachlasses und der Pflichtteilsquote.
Beträgt die Pflichtteilsquote beispielsweise ein Achtel, verändert eine Differenz von 200.000 Euro beim Immobilienwert den rechnerischen Anspruch um 25.000 Euro. Hinzukommen können Streitfragen über Nachlassverbindlichkeiten, Belastungen der Immobilie oder weitere Vermögenspositionen.
Die Immobilienbewertung ist deshalb nur ein Teil der gesamten Pflichtteilsberechnung. Wer seinen Pflichtteil verlangen und durchsetzen möchte, sollte auch das Nachlassverzeichnis, mögliche Nachlassschulden und die Pflichtteilsquote prüfen lassen.
Beträgt die Pflichtteilsquote beispielsweise ein Achtel, verändert eine Differenz von 200.000 Euro beim Immobilienwert den rechnerischen Anspruch um 25.000 Euro. Hinzukommen können Streitfragen über Nachlassverbindlichkeiten, Belastungen der Immobilie oder weitere Vermögenspositionen.
Die Immobilienbewertung ist deshalb nur ein Teil der gesamten Pflichtteilsberechnung. Wer seinen Pflichtteil verlangen und durchsetzen möchte, sollte auch das Nachlassverzeichnis, mögliche Nachlassschulden und die Pflichtteilsquote prüfen lassen.
Warum der Hauswert den Pflichtteil unmittelbar beeinflusst
Warum der Hauswert den Pflichtteil unmittelbar beeinflusst
Der Todestag ist der maßgebliche Bewertungsstichtag
Nach § 2311 BGB werden Bestand und Wert des Nachlasses grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Erbfalls bestimmt. Bei einer Immobilie ist daher zu ermitteln, welchen Preis sie unter gewöhnlichen Marktbedingungen am Todestag voraussichtlich erzielt hätte.
Spätere Entwicklungen ändern den Bewertungsstichtag nicht. Sie können aber Rückschlüsse auf den Wert am Todestag ermöglichen. Das gilt beispielsweise für einen späteren Verkauf, ein nach dem Erbfall erstelltes Gutachten oder erst später bekannt gewordene Eigenschaften, die bereits am Todestag vorhanden waren.
Davon zu unterscheiden sind spätere Veränderungen wie eine umfassende Sanierung, eine Nutzungsänderung oder eine erhebliche Veränderung des Immobilienmarktes. Solche Entwicklungen dürfen nicht ohne Weiteres in den Wert am Todestag eingerechnet werden.
Spätere Entwicklungen ändern den Bewertungsstichtag nicht. Sie können aber Rückschlüsse auf den Wert am Todestag ermöglichen. Das gilt beispielsweise für einen späteren Verkauf, ein nach dem Erbfall erstelltes Gutachten oder erst später bekannt gewordene Eigenschaften, die bereits am Todestag vorhanden waren.
Davon zu unterscheiden sind spätere Veränderungen wie eine umfassende Sanierung, eine Nutzungsänderung oder eine erhebliche Veränderung des Immobilienmarktes. Solche Entwicklungen dürfen nicht ohne Weiteres in den Wert am Todestag eingerechnet werden.
Nach § 2311 BGB werden Bestand und Wert des Nachlasses grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Erbfalls bestimmt. Bei einer Immobilie ist daher zu ermitteln, welchen Preis sie unter gewöhnlichen Marktbedingungen am Todestag voraussichtlich erzielt hätte.
Spätere Entwicklungen ändern den Bewertungsstichtag nicht. Sie können aber Rückschlüsse auf den Wert am Todestag ermöglichen. Das gilt beispielsweise für einen späteren Verkauf, ein nach dem Erbfall erstelltes Gutachten oder erst später bekannt gewordene Eigenschaften, die bereits am Todestag vorhanden waren.
Davon zu unterscheiden sind spätere Veränderungen wie eine umfassende Sanierung, eine Nutzungsänderung oder eine erhebliche Veränderung des Immobilienmarktes. Solche Entwicklungen dürfen nicht ohne Weiteres in den Wert am Todestag eingerechnet werden.
Spätere Entwicklungen ändern den Bewertungsstichtag nicht. Sie können aber Rückschlüsse auf den Wert am Todestag ermöglichen. Das gilt beispielsweise für einen späteren Verkauf, ein nach dem Erbfall erstelltes Gutachten oder erst später bekannt gewordene Eigenschaften, die bereits am Todestag vorhanden waren.
Davon zu unterscheiden sind spätere Veränderungen wie eine umfassende Sanierung, eine Nutzungsänderung oder eine erhebliche Veränderung des Immobilienmarktes. Solche Entwicklungen dürfen nicht ohne Weiteres in den Wert am Todestag eingerechnet werden.
Andere Bewertungsanlässe können andere Stichtage erfordern
Nicht jede Bewertung im Zusammenhang mit einem Nachlass folgt denselben Regeln. Bei der Übernahme einer Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ist häufig ein aktueller Marktwert Verhandlungsgrundlage. Bei einer Pflichtteilsergänzung nach einer lebzeitigen Schenkung gelten wiederum besondere Bewertungsvorschriften. Dort kann neben dem Wert am Todestag auch der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung von Bedeutung sein.
Der Bewertungsauftrag muss deshalb klar benennen, für welchen rechtlichen Zweck und für welchen Stichtag der Immobilienwert benötigt wird.
Der Bewertungsauftrag muss deshalb klar benennen, für welchen rechtlichen Zweck und für welchen Stichtag der Immobilienwert benötigt wird.
Nicht jede Bewertung im Zusammenhang mit einem Nachlass folgt denselben Regeln. Bei der Übernahme einer Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ist häufig ein aktueller Marktwert Verhandlungsgrundlage. Bei einer Pflichtteilsergänzung nach einer lebzeitigen Schenkung gelten wiederum besondere Bewertungsvorschriften. Dort kann neben dem Wert am Todestag auch der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung von Bedeutung sein.
Der Bewertungsauftrag muss deshalb klar benennen, für welchen rechtlichen Zweck und für welchen Stichtag der Immobilienwert benötigt wird.
Der Bewertungsauftrag muss deshalb klar benennen, für welchen rechtlichen Zweck und für welchen Stichtag der Immobilienwert benötigt wird.
Der Verkehrswert ist der Preis, der am maßgeblichen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbar gewesen wäre. Persönliche Vorlieben einzelner Beteiligter oder ungewöhnliche Verkaufsumstände sollen die Bewertung nicht bestimmen.
Für den Verkehrswert können unter anderem bedeutsam sein:
Ein Bodenrichtwert bildet lediglich den durchschnittlichen Bodenwert einer Zone ab. Er ersetzt keine vollständige Bewertung des Grundstücks und des darauf stehenden Gebäudes.
Auch der Nennbetrag einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld darf nicht unbesehen vom Immobilienwert abgezogen werden. Zu prüfen ist, welche gesicherte Verbindlichkeit am Todestag tatsächlich noch bestand und wie sie in der gesamten Nachlassberechnung zu behandeln ist.
Für den Verkehrswert können unter anderem bedeutsam sein:
- Lage, Grundstücksgröße und baulicher Zustand
- Wohn- und Nutzflächen
- Baujahr, Modernisierungen und Instandhaltungsstau
- Vermietung, Miethöhe und vertragliche Bindungen
- Wohnrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen
- planungsrechtliche Nutzbarkeit und Entwicklungsmöglichkeiten
- Altlasten, Baumängel oder ausstehende Sanierungen
- Marktverhältnisse am konkreten Bewertungsstichtag
Ein Bodenrichtwert bildet lediglich den durchschnittlichen Bodenwert einer Zone ab. Er ersetzt keine vollständige Bewertung des Grundstücks und des darauf stehenden Gebäudes.
Auch der Nennbetrag einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld darf nicht unbesehen vom Immobilienwert abgezogen werden. Zu prüfen ist, welche gesicherte Verbindlichkeit am Todestag tatsächlich noch bestand und wie sie in der gesamten Nachlassberechnung zu behandeln ist.
Was bedeutet Verkehrswert bei einer Nachlassimmobilie?
Was bedeutet Verkehrswert bei einer Nachlassimmobilie?
Für Immobilien kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren in Betracht. Welche Methode geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und den verfügbaren Marktdaten ab.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit hinreichend ähnlichen, tatsächlich gehandelten Objekten verglichen. Das Verfahren bietet sich häufig bei Eigentumswohnungen oder weitgehend standardisierten Wohnimmobilien an, wenn genügend belastbare Vergleichsdaten vorhanden sind.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren orientiert sich wesentlich an den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Es spielt daher vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeobjekten eine Rolle. Entscheidend sind nicht nur die tatsächlich vereinbarten Mieten, sondern auch Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und marktgerechte Renditeannahmen.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und bauliche Anlagen zunächst getrennt betrachtet. Der vorläufige Sachwert muss anschließend an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst werden. Das Verfahren kann insbesondere bei selbst genutzten oder nur schwer vergleichbaren Immobilien relevant sein.
Keine Methode ist allein aufgrund ihrer Bezeichnung überlegen. Ein belastbares Gutachten muss begründen, weshalb das gewählte Verfahren zum Objekt und zur Datenlage passt. Bei besonderen Immobilien kann es sachgerecht sein, Ergebnisse mehrerer Verfahren zur Plausibilisierung heranzuziehen.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit hinreichend ähnlichen, tatsächlich gehandelten Objekten verglichen. Das Verfahren bietet sich häufig bei Eigentumswohnungen oder weitgehend standardisierten Wohnimmobilien an, wenn genügend belastbare Vergleichsdaten vorhanden sind.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren orientiert sich wesentlich an den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Es spielt daher vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeobjekten eine Rolle. Entscheidend sind nicht nur die tatsächlich vereinbarten Mieten, sondern auch Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und marktgerechte Renditeannahmen.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und bauliche Anlagen zunächst getrennt betrachtet. Der vorläufige Sachwert muss anschließend an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst werden. Das Verfahren kann insbesondere bei selbst genutzten oder nur schwer vergleichbaren Immobilien relevant sein.
Keine Methode ist allein aufgrund ihrer Bezeichnung überlegen. Ein belastbares Gutachten muss begründen, weshalb das gewählte Verfahren zum Objekt und zur Datenlage passt. Bei besonderen Immobilien kann es sachgerecht sein, Ergebnisse mehrerer Verfahren zur Plausibilisierung heranzuziehen.
Welche Bewertungsmethode ist richtig?
Welche Bewertungsmethode ist richtig?
Kann ein Pflichtteilsberechtigter ein Gutachten verlangen?
Ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe geworden ist, kann nach § 2314 BGB grundsätzlich verlangen, dass der Wert eines Nachlassgegenstands ermittelt wird. Bei einer Immobilie geschieht dies regelmäßig durch ein Gutachten eines unparteiischen Sachverständigen.
Der Pflichtteilsberechtigte kann grundsätzlich nicht ohne Weiteres eine bestimmte Person als Gutachter vorgeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch kein genereller Anspruch darauf, dass ausschließlich ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt wird. Die Bewertung muss aber unabhängig, fachlich nachvollziehbar und auf den richtigen Stichtag bezogen sein.
Die Kosten einer vom Erben zur Erfüllung des gesetzlichen Wertermittlungsanspruchs veranlassten Bewertung trägt der Nachlass. Beauftragt der Pflichtteilsberechtigte dagegen eigenständig ein weiteres Privatgutachten, werden dessen Kosten nicht automatisch vom Nachlass oder vom Erben übernommen.
Der Pflichtteilsberechtigte kann grundsätzlich nicht ohne Weiteres eine bestimmte Person als Gutachter vorgeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch kein genereller Anspruch darauf, dass ausschließlich ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt wird. Die Bewertung muss aber unabhängig, fachlich nachvollziehbar und auf den richtigen Stichtag bezogen sein.
Die Kosten einer vom Erben zur Erfüllung des gesetzlichen Wertermittlungsanspruchs veranlassten Bewertung trägt der Nachlass. Beauftragt der Pflichtteilsberechtigte dagegen eigenständig ein weiteres Privatgutachten, werden dessen Kosten nicht automatisch vom Nachlass oder vom Erben übernommen.
Ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe geworden ist, kann nach § 2314 BGB grundsätzlich verlangen, dass der Wert eines Nachlassgegenstands ermittelt wird. Bei einer Immobilie geschieht dies regelmäßig durch ein Gutachten eines unparteiischen Sachverständigen.
Der Pflichtteilsberechtigte kann grundsätzlich nicht ohne Weiteres eine bestimmte Person als Gutachter vorgeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch kein genereller Anspruch darauf, dass ausschließlich ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt wird. Die Bewertung muss aber unabhängig, fachlich nachvollziehbar und auf den richtigen Stichtag bezogen sein.
Die Kosten einer vom Erben zur Erfüllung des gesetzlichen Wertermittlungsanspruchs veranlassten Bewertung trägt der Nachlass. Beauftragt der Pflichtteilsberechtigte dagegen eigenständig ein weiteres Privatgutachten, werden dessen Kosten nicht automatisch vom Nachlass oder vom Erben übernommen.
Der Pflichtteilsberechtigte kann grundsätzlich nicht ohne Weiteres eine bestimmte Person als Gutachter vorgeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch kein genereller Anspruch darauf, dass ausschließlich ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt wird. Die Bewertung muss aber unabhängig, fachlich nachvollziehbar und auf den richtigen Stichtag bezogen sein.
Die Kosten einer vom Erben zur Erfüllung des gesetzlichen Wertermittlungsanspruchs veranlassten Bewertung trägt der Nachlass. Beauftragt der Pflichtteilsberechtigte dagegen eigenständig ein weiteres Privatgutachten, werden dessen Kosten nicht automatisch vom Nachlass oder vom Erben übernommen.
Was ist, wenn die Immobilie Verkauft wurde?
Der Wertermittlungsanspruch entfällt nicht allein dadurch, dass der Erbe die Immobilie nach dem Erbfall verkauft hat. Ein Gutachten kann weiterhin erforderlich sein, damit der Pflichtteilsberechtigte seinen Anspruch berechnen und das Prozessrisiko einschätzen kann.
Bei der späteren verbindlichen Berechnung kann der tatsächlich erzielte Verkaufspreis allerdings ein gewichtiges Indiz sein. Das gilt besonders, wenn die Veräußerung unter gewöhnlichen Marktbedingungen erfolgte und sich Zustand, Nutzung und Marktverhältnisse seit dem Erbfall nicht wesentlich verändert haben.
Der Verkaufspreis ist dennoch nicht ausnahmslos maßgeblich. Ein Verkauf unter Zeitdruck, ein Geschäft unter nahestehenden Personen, besondere Gegenleistungen oder erhebliche Marktveränderungen können gegen seine Übertragbarkeit auf den Todestag sprechen. Solche Umstände müssen konkret dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden.
Bei der späteren verbindlichen Berechnung kann der tatsächlich erzielte Verkaufspreis allerdings ein gewichtiges Indiz sein. Das gilt besonders, wenn die Veräußerung unter gewöhnlichen Marktbedingungen erfolgte und sich Zustand, Nutzung und Marktverhältnisse seit dem Erbfall nicht wesentlich verändert haben.
Der Verkaufspreis ist dennoch nicht ausnahmslos maßgeblich. Ein Verkauf unter Zeitdruck, ein Geschäft unter nahestehenden Personen, besondere Gegenleistungen oder erhebliche Marktveränderungen können gegen seine Übertragbarkeit auf den Todestag sprechen. Solche Umstände müssen konkret dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden.
Der Wertermittlungsanspruch entfällt nicht allein dadurch, dass der Erbe die Immobilie nach dem Erbfall verkauft hat. Ein Gutachten kann weiterhin erforderlich sein, damit der Pflichtteilsberechtigte seinen Anspruch berechnen und das Prozessrisiko einschätzen kann.
Bei der späteren verbindlichen Berechnung kann der tatsächlich erzielte Verkaufspreis allerdings ein gewichtiges Indiz sein. Das gilt besonders, wenn die Veräußerung unter gewöhnlichen Marktbedingungen erfolgte und sich Zustand, Nutzung und Marktverhältnisse seit dem Erbfall nicht wesentlich verändert haben.
Der Verkaufspreis ist dennoch nicht ausnahmslos maßgeblich. Ein Verkauf unter Zeitdruck, ein Geschäft unter nahestehenden Personen, besondere Gegenleistungen oder erhebliche Marktveränderungen können gegen seine Übertragbarkeit auf den Todestag sprechen. Solche Umstände müssen konkret dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden.
Bei der späteren verbindlichen Berechnung kann der tatsächlich erzielte Verkaufspreis allerdings ein gewichtiges Indiz sein. Das gilt besonders, wenn die Veräußerung unter gewöhnlichen Marktbedingungen erfolgte und sich Zustand, Nutzung und Marktverhältnisse seit dem Erbfall nicht wesentlich verändert haben.
Der Verkaufspreis ist dennoch nicht ausnahmslos maßgeblich. Ein Verkauf unter Zeitdruck, ein Geschäft unter nahestehenden Personen, besondere Gegenleistungen oder erhebliche Marktveränderungen können gegen seine Übertragbarkeit auf den Todestag sprechen. Solche Umstände müssen konkret dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden.
Der für die Erbschaftsteuer festgestellte Grundbesitzwert und der zivilrechtlich maßgebliche Verkehrswert beim Pflichtteil verfolgen unterschiedliche Zwecke. Steuerliche Bewertungsverfahren arbeiten teilweise mit typisierten Vorgaben. Das Ergebnis ist deshalb nicht automatisch für die Pflichtteilsberechnung verbindlich.
Ein Steuerbescheid kann eine erste Orientierung liefern. Bei einem wirtschaftlich bedeutenden Pflichtteilsanspruch sollte aber geprüft werden, ob Bewertungsstichtag, Grundstücksmerkmale und Berechnungsmethode tatsächlich zum zivilrechtlichen Bewertungszweck passen.
Dasselbe gilt für Online-Rechner oder eine kurze Maklereinschätzung. Sie können bei einer ersten Einordnung helfen, ersetzen in einem streitigen Fall aber regelmäßig keine nachvollziehbare, objektbezogene Wertermittlung.
Ein Steuerbescheid kann eine erste Orientierung liefern. Bei einem wirtschaftlich bedeutenden Pflichtteilsanspruch sollte aber geprüft werden, ob Bewertungsstichtag, Grundstücksmerkmale und Berechnungsmethode tatsächlich zum zivilrechtlichen Bewertungszweck passen.
Dasselbe gilt für Online-Rechner oder eine kurze Maklereinschätzung. Sie können bei einer ersten Einordnung helfen, ersetzen in einem streitigen Fall aber regelmäßig keine nachvollziehbare, objektbezogene Wertermittlung.
Warum der steuerliche Immobilienwert nicht automatisch genügt
Warum der steuerliche Immobilienwert nicht automatisch genügt
Welche Unterlagen benötigt der Gutachter?
Die Qualität einer Bewertung hängt wesentlich davon ab, ob die objektrelevanten Informationen vollständig vorliegen. Typischerweise werden Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Angaben zu Modernisierungen benötigt.
Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge, Mieterträge und Bewirtschaftungskosten hinzu. Für Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder sonstige Belastungen müssen die zugrunde liegenden Verträge und Eintragungen geprüft werden. Auch bekannte Mängel, Altlasten, Sanierungsbedarf und Veränderungen nach dem Todestag gehören in die Bewertung.
Fehlen Unterlagen, sollte das Gutachten offenlegen, mit welchen Annahmen gearbeitet wurde. Verdeckte oder nicht begründete Annahmen erschweren eine zuverlässige Kontrolle.
Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge, Mieterträge und Bewirtschaftungskosten hinzu. Für Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder sonstige Belastungen müssen die zugrunde liegenden Verträge und Eintragungen geprüft werden. Auch bekannte Mängel, Altlasten, Sanierungsbedarf und Veränderungen nach dem Todestag gehören in die Bewertung.
Fehlen Unterlagen, sollte das Gutachten offenlegen, mit welchen Annahmen gearbeitet wurde. Verdeckte oder nicht begründete Annahmen erschweren eine zuverlässige Kontrolle.
Die Qualität einer Bewertung hängt wesentlich davon ab, ob die objektrelevanten Informationen vollständig vorliegen. Typischerweise werden Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Angaben zu Modernisierungen benötigt.
Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge, Mieterträge und Bewirtschaftungskosten hinzu. Für Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder sonstige Belastungen müssen die zugrunde liegenden Verträge und Eintragungen geprüft werden. Auch bekannte Mängel, Altlasten, Sanierungsbedarf und Veränderungen nach dem Todestag gehören in die Bewertung.
Fehlen Unterlagen, sollte das Gutachten offenlegen, mit welchen Annahmen gearbeitet wurde. Verdeckte oder nicht begründete Annahmen erschweren eine zuverlässige Kontrolle.
Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge, Mieterträge und Bewirtschaftungskosten hinzu. Für Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder sonstige Belastungen müssen die zugrunde liegenden Verträge und Eintragungen geprüft werden. Auch bekannte Mängel, Altlasten, Sanierungsbedarf und Veränderungen nach dem Todestag gehören in die Bewertung.
Fehlen Unterlagen, sollte das Gutachten offenlegen, mit welchen Annahmen gearbeitet wurde. Verdeckte oder nicht begründete Annahmen erschweren eine zuverlässige Kontrolle.
Wie lässt sich ein zweifelhaftes Gutachten überprüfen?
Eine rechtliche und wirtschaftliche Plausibilitätsprüfung sollte zunächst den Bewertungsauftrag, den Stichtag und den Zweck des Gutachtens untersuchen. Anschließend sind insbesondere folgende Fragen zu klären:
Je nach Ergebnis können ergänzende Erläuterungen, eine Berichtigung oder eine weitere fachliche Bewertung verlangt werden. Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren, entscheidet das Gericht über den maßgeblichen Immobilienwert. Ein zuvor eingeholtes Privatgutachten ist dabei ein wichtiges Beweismittel, nimmt dem Gericht die eigene Prüfung aber nicht ab.
- Wurde die Immobilie besichtigt und zutreffend beschrieben?
- Sind Wohn- und Nutzflächen belegt?
- Wurde das geeignete Bewertungsverfahren gewählt und begründet?
- Sind Vergleichsdaten und Marktanpassungen nachvollziehbar?
- Wurden Mängel, Rechte und Belastungen vollständig berücksichtigt?
- Trennt das Gutachten den Zustand am Todestag von späteren Veränderungen?
- Widersprechen Kaufpreis, Steuerwert oder andere Gutachten dem Ergebnis?
- Lassen sich Rechen- oder Übertragungsfehler erkennen?
Je nach Ergebnis können ergänzende Erläuterungen, eine Berichtigung oder eine weitere fachliche Bewertung verlangt werden. Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren, entscheidet das Gericht über den maßgeblichen Immobilienwert. Ein zuvor eingeholtes Privatgutachten ist dabei ein wichtiges Beweismittel, nimmt dem Gericht die eigene Prüfung aber nicht ab.
Eine rechtliche und wirtschaftliche Plausibilitätsprüfung sollte zunächst den Bewertungsauftrag, den Stichtag und den Zweck des Gutachtens untersuchen. Anschließend sind insbesondere folgende Fragen zu klären:
Je nach Ergebnis können ergänzende Erläuterungen, eine Berichtigung oder eine weitere fachliche Bewertung verlangt werden. Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren, entscheidet das Gericht über den maßgeblichen Immobilienwert. Ein zuvor eingeholtes Privatgutachten ist dabei ein wichtiges Beweismittel, nimmt dem Gericht die eigene Prüfung aber nicht ab.
- Wurde die Immobilie besichtigt und zutreffend beschrieben?
- Sind Wohn- und Nutzflächen belegt?
- Wurde das geeignete Bewertungsverfahren gewählt und begründet?
- Sind Vergleichsdaten und Marktanpassungen nachvollziehbar?
- Wurden Mängel, Rechte und Belastungen vollständig berücksichtigt?
- Trennt das Gutachten den Zustand am Todestag von späteren Veränderungen?
- Widersprechen Kaufpreis, Steuerwert oder andere Gutachten dem Ergebnis?
- Lassen sich Rechen- oder Übertragungsfehler erkennen?
Je nach Ergebnis können ergänzende Erläuterungen, eine Berichtigung oder eine weitere fachliche Bewertung verlangt werden. Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren, entscheidet das Gericht über den maßgeblichen Immobilienwert. Ein zuvor eingeholtes Privatgutachten ist dabei ein wichtiges Beweismittel, nimmt dem Gericht die eigene Prüfung aber nicht ab.
Immobilienbewertung bei der Erbengemeinschaft
Gehört eine Immobilie mehreren Miterben gemeinsam, benötigen die Beteiligten häufig einen Wert, um über Verkauf, Übernahme oder Auszahlung zu verhandeln. Dieser aktuelle Auseinandersetzungswert ist nicht zwingend identisch mit dem Wert, der für einen Pflichtteil zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich ist.
Vor einer Übernahme durch einen Miterben sollte außerdem geklärt werden, ob Darlehen übernommen werden, Nutzungen auszugleichen sind oder Instandhaltungskosten angefallen sind. Eine isolierte Immobilienzahl beantwortet diese Fragen nicht.
Vor einer Übernahme durch einen Miterben sollte außerdem geklärt werden, ob Darlehen übernommen werden, Nutzungen auszugleichen sind oder Instandhaltungskosten angefallen sind. Eine isolierte Immobilienzahl beantwortet diese Fragen nicht.
Gehört eine Immobilie mehreren Miterben gemeinsam, benötigen die Beteiligten häufig einen Wert, um über Verkauf, Übernahme oder Auszahlung zu verhandeln. Dieser aktuelle Auseinandersetzungswert ist nicht zwingend identisch mit dem Wert, der für einen Pflichtteil zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich ist.
Vor einer Übernahme durch einen Miterben sollte außerdem geklärt werden, ob Darlehen übernommen werden, Nutzungen auszugleichen sind oder Instandhaltungskosten angefallen sind. Eine isolierte Immobilienzahl beantwortet diese Fragen nicht.
Vor einer Übernahme durch einen Miterben sollte außerdem geklärt werden, ob Darlehen übernommen werden, Nutzungen auszugleichen sind oder Instandhaltungskosten angefallen sind. Eine isolierte Immobilienzahl beantwortet diese Fragen nicht.
Immobilienwerte frühzeitig belastbar klären
Eine ungenaue oder methodisch unpassende Immobilienbewertung kann einen Pflichtteilsstreit erheblich verschärfen. Eine frühzeitige Prüfung schafft Klarheit darüber, welche Unterlagen fehlen, ob ein Gutachten verlangt werden kann und welche Einwendungen gegen eine bereits vorgelegte Bewertung bestehen.
Die Kanzlei Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler unterstützt Pflichtteilsberechtigte und Erben in Schwabach und der Metropolregion Nürnberg bei rechtlich und wirtschaftlich bedeutenden Immobilienbewertungen im Nachlass. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn der Wert einer Nachlassimmobilie ungeklärt ist oder sich widersprüchliche Bewertungen gegenüberstehen.
Die Kanzlei Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler unterstützt Pflichtteilsberechtigte und Erben in Schwabach und der Metropolregion Nürnberg bei rechtlich und wirtschaftlich bedeutenden Immobilienbewertungen im Nachlass. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn der Wert einer Nachlassimmobilie ungeklärt ist oder sich widersprüchliche Bewertungen gegenüberstehen.
Eine ungenaue oder methodisch unpassende Immobilienbewertung kann einen Pflichtteilsstreit erheblich verschärfen. Eine frühzeitige Prüfung schafft Klarheit darüber, welche Unterlagen fehlen, ob ein Gutachten verlangt werden kann und welche Einwendungen gegen eine bereits vorgelegte Bewertung bestehen.
Die Kanzlei Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler unterstützt Pflichtteilsberechtigte und Erben in Schwabach und der Metropolregion Nürnberg bei rechtlich und wirtschaftlich bedeutenden Immobilienbewertungen im Nachlass. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn der Wert einer Nachlassimmobilie ungeklärt ist oder sich widersprüchliche Bewertungen gegenüberstehen.
Die Kanzlei Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler unterstützt Pflichtteilsberechtigte und Erben in Schwabach und der Metropolregion Nürnberg bei rechtlich und wirtschaftlich bedeutenden Immobilienbewertungen im Nachlass. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn der Wert einer Nachlassimmobilie ungeklärt ist oder sich widersprüchliche Bewertungen gegenüberstehen.
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TELEFON: 09122 / 9311-66
TELEFAX: 09122 / 9311-77
E-MAIL: INFO@RAE-SCHWABACH.DE
FAQ
Beim gewöhnlichen Pflichtteilsanspruch ist grundsätzlich der Todestag des Erblassers maßgeblich. Spätere Erkenntnisse können den damaligen Wert erhellen, dürfen spätere Markt- oder Objektveränderungen aber nicht unbesehen zurückdatieren.
Verlangt ein pflichtteilsberechtigter Nichterbe nach § 2314 BGB die Wertermittlung und lässt der Erbe dazu ein erforderliches Gutachten erstellen, fallen die Kosten dem Nachlass zur Last. Die Kosten eines eigenmächtig beauftragten Gegengutachtens werden dagegen nicht automatisch ersetzt.
Nicht automatisch. Der steuerliche Grundbesitzwert beruht auf besonderen steuerlichen Bewertungsvorschriften. Für den Pflichtteil ist der zivilrechtliche Verkehrswert am maßgeblichen Stichtag entscheidend.
Ein genereller Anspruch auf einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Erforderlich ist eine unparteiische, fachlich geeignete und nachvollziehbare Bewertung.
Für unsere Mandanten stehen wir mit einem Netzwerk aus Sachverständigen, Immobilienbewertern und Steuerberatern zur Verfügung.
Für unsere Mandanten stehen wir mit einem Netzwerk aus Sachverständigen, Immobilienbewertern und Steuerberatern zur Verfügung.
Zunächst sollten Stichtag, Bewertungsmethode, Unterlagen, Flächen, Rechte, Belastungen und Vergleichsdaten geprüft werden. Je nach Fehlerbild kommen Ergänzungsfragen, eine Berichtigung, eine weitere Bewertung oder die gerichtliche Klärung in Betracht.
